Parere

TASSO SOGLIA USURA DEL MUTUO SAL

Vi è incertezza se il mutuo ipotecario SAL (Stato Avanzamento Lavori), nell’individuazione del tasso soglia ai fini della normativa antiusura, debba ricondursi nella categoria dei “Mutui con garanzia ipotecaria” o in quella residuale denominata “Altri finanziamenti”, di cui al decreto trimestrale di rilevazione del tasso soglia usurario.

Una prima tesi ritiene che i mutui SAL debbano essere ricondotti nel perimetro degli “Altri finanziamenti”, con più elevato tasso soglia previsto da tale categoria, a causa del maggior rischio assunto dall’intermediario, che concede un prestito fino ad una determinata concorrenza ed eroga la prima tranches del finanziamento concesso quando il progetto di costruzione edilizia non è ancora iniziata (o comunque appena iniziata). In quest’ottica si è pronunciata una sentenza del Tribunale di Cagliari 24.4.2018, nonché una decisione del ABF del 2015, sulla sola base che le Istruzioni per la rilevazione dei TEGM ai sensi della legge sull’usura della Banca d’Italia riconducono i mutui SAL nella categoria “Altri finanziamenti”.

Altra tesi esclude, invece, che il riferimento alla maggiore rischiosità sottesa ad una erogazione frazionata possa determinare la riconducibilità del mutuo SAL al di fuori del mutuo ipotecario classico, poiché l’istituto di credito acconsente alla erogazione solo dopo aver verificato il regolare avanzamento dei lavori e quindi il proporzionale incremento di valore del bene oggetto di garanzia reale. Così si è pronunciata una recente sentenza del Tribunale di Brindisi del 2018 e alcune decisioni degli Arbitri Bancari Finanziari, ai sensi delle quali il richiamo alle Istruzioni della Banca d’Italia non sarebbe affatto pertinente, visto che nella categoria “Altri finanziamenti” sono collocati i mutui che prevedono l’erogazione a stato di avanzamento lavori, senza specificazione dell’ulteriore connotato costituito dalla effettiva garanzia ipotecaria. Secondo questo indirizzo, dunque, il tasso soglia del mutuo SAL è quello dei “Mutui con garanzia ipotecaria” (e non quello della categoria residuale “Altri finanziamenti”).

Di questo avviso è anche la Corte di Cassazione con l’ordinanza 6 settembre 2019 n. 22380. Per la Suprema Corte, in riferimento al grado di rischio dell’operazione e alla garanzia ad esso correlata, il mutuo a stato avanzamento lavori assistito da ipoteca presenta evidenti elementi di omogeneità col mutuo con garanzia reale e ad esso va perciò assimilato. Di conseguenza, «in tema di interessi usurari, in caso di dubbio circa la riconducibilità dell’operazione all’una o all’altra delle categorie, identificate con decreto ministeriale, cui si riferisce la rilevazione dei tassi effettivi globali medi, si devono individuare i profili di omogeneità che l’operazione stessa presenti rispetto alle diverse tipologie prese in considerazione dai detti decreti, attribuendo rilievo ai parametri normativi individuati dall’art. 2, comma 2, L n. 108/1996 e apprezzando, in particolare, quelli, tra essi, che, sul piano logico, meglio connotino il finanziamento preso in esame ai fini della sua inclusione nell’una o nell’altra classe di operazioni; in conseguenza, tenuto conto dei rischi e della garanzia prestata, deve ritenersi che il tasso soglia fissato per il finanziamento a stato di avanzamento assistito da ipoteca sia quello previsto ratione temporis per i mutui con garanzia reale ».