COMODATO SIMULATO E RIPETIZIONE D’INDEBITO

Il contratto di comodato, disciplinato dall’art.1803 e segg. del codice civile, è quel contratto essenzialmente gratuito con il quale una parte – comodante- concede temporaneamente e gratuitamente ad un’altra – comodatario- l’uso immediato di un bene immobile o mobile e il comodatario s’impegna a restituirlo entro il termine stabilito contrattualmente. Se le parti non fissano alcun termine, il comodatario è tenuto alla restituzione del bene non appena il comodante glielo richiede. Quando oggetto di comodato è un immobile, esso deve essere pronto al suo uso, perché il comodatario ha diritto di utilizzarlo dalla consegna, con l’obbligo di ben conservarlo in modo da restituirlo al proprietario/comodante nelle stesse condizioni nelle quali lo ha ricevuto; il contratto può essere concluso sia in forma orale che scritta e, in questo secondo caso, è soggetto all’ imposta di registro nella misura fissa di 200€; la registrazione, da farsi entro 30 giorni dalla sottoscrizione, permette di poter usufruire di agevolazioni fiscali, come la detrazione per le spese di ristrutturazione edilizia. La possibilità di concludere oralmente questo tipo di contratto, lo rende utilizzabile da chi vuole mettere a reddito un immobile di proprietà senza pagare le relative tasse, scegliendo- per questo precipuo motivo- di simulare un contratto di comodato orale, anziché locare l’immobile. In certe situazioni tuttavia, la simulazione del contratto di comodato può comportare oneri economici inaspettati per il comodante. Il contratto di comodato prevede infatti, come dianzi premesso, che l’immobile sia utilizzabile da subito da parte del comodatario.

Cosa accade allora se l’immobile non è abitabile? E’ questo un caso di cui si è occupato di recente il Tribunale di Lecce con la sentenza n.2837 del 13 ottobre 2025. Nel caso affrontato dal Tribunale pugliese, il contratto di comodato risultava simulato perché l’immobile in questione, concesso dal proprietario a due coniugi come residenza familiare, non era abitabile, tanto che la coppia comodataria prima di prenderne possesso, si era trovata costretta ad affrontare a spese proprie diverse opere di ristrutturazione.
A distanza di qualche anno però il matrimonio tra i due cessava e gli ex coniugi lasciavano l’abitazione, restando così le migliorie da loro apportate sulla casa, a vantaggio esclusivo del proprietario. Giuridicamente quindi quest’ultimo, nel beneficiare delle spese di ristrutturazione pagate dagli ex coniugi, riceveva da essi un pagamento senza titolo, posto che il contratto di comodato risultava simulato per mancanza del requisito dell’immediatezza del suo utilizzo. A questo punto il Tribunale di Lecce, essendo pacifico e dimostrato che i due comodatari avessero eseguito un pagamento non dovuto per mancanza di titolo– e cioè i lavori di ristrutturazione dell’immobile di proprietà del terzo, in forza di un contratto di comodato simulato– ha ritenuto che avessero diritto ex art.2033 del codice civile alla ripetizione di quanto indebitamente sborsato e quindi, di conseguenza, il comodante proprietario dell’immobile ha dovuto restituire ai comodatari la somma da loro impiegata per rendere l’ex casa coniugale vivibile.