Parere

PLUSVALENZA REALIZZATA A SEGUITO DI CESSIONE A TITOLO ONEROSO DI TERRENI SUSCETTIBILI DI CAPACITA’ EDIFICATORIA

Mi viene chiesto se può essere considerato terreno suscettibile di capacità edificatoria ai fini di un accertamento del Fisco di plusvalenza da cessione a titolo oneroso un terreno classificato nel PRG vigente come Area Libera a sua volta suscettibile di sola edificazione in forma interrata esclusivamente se pertinenziale a fabbricati già esistenti.

La questione è apparentemente complessa, in quanto sembra evidente che un siffatto terreno può essere suscettibile di utilizzazione edificatoria solo ed esclusivamente se a sua volta è pertinenza di un fabbricato già esistente. In tal caso infatti il PRG ammette l’edificazione in forma interrata e tanto basta per far scattare l’accertamento per eventuale plusvalenza. Se il terreno invece non è pertinenza di fabbricati già esistenti, nessun accertamento da plusvalenza può essere perseguito dal Fisco in quanto l’accertamento della suscettibilità edificatoria di un terreno, ai sensi dell’art. 81 comma 1 lettera b) T.U.I.R., deve avvenire secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Nè può essere invocato, come a volte fanno gli Uffici Finanziari, l’inesistente principio della pertinenzialità scollegata, ai sensi del quale sussisterebbe la suscettibilità edificatoria anche di siffatti terreni (classificati nel PRG come Area Libera e come tali suscettibili di edificazione in forma interrata esclusivamente se pertinenziali a fabbricati già esistenti) perchè comunque appartenenti a soggetti che nello stesso comune sono proprietari – anche pro quota – di un fabbricato già esistente. Tale principio urta con il principio civilistico di pertinenza di cui all’art. 817 c.c. ai sensi del quale l’unico criterio valido per assegnare ad un bene la qualità di pertinenza è quello oggettivo (sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio di un’altra cosa) e mai quello soggettivo (legato cioè al proprietario del bene).