IL RENT TO BUY

Il rent to buy lascia il campo della totale atipicità ed entra con il decreto sblocca Italia (Dl 133/2014) fra i contratti espressamente regolati nel nostro ordinamento.

Per rent to buy (d’ora innanzi, Rtb) si intende qualsiasi contratto inquadrabile nel seguente schema: Tizio concede in godimento a Caio un immobile col diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati, a seconda di quanto in tal senso convenuto nel contratto, ove si può appunto stabilire quale sia la parte di canone che va a remunerare l’utilizzo del bene dato in godimento e quale sia invece quella porzione (che può coincidere anche con l’intero canone) che vale come rata del prezzo dovuto per l’acquisto. È, in sostanza, uno schema contrattuale che cerca di rimediare alla carenza di liquidità dei potenziali acquirenti e quindi permette al venditore di “finanziare” egli stesso l’acquisto, accettando di percepire il prezzo a rate e garantendosi col mantenimento della proprietà nel periodo in cui il conduttore ha il godimento dell’immobile (e, di regola, fino a quando tutti i canoni non saranno pagati). L’avvenuta regolamentazione del Rent to buy serve anzitutto per permetterne la trascrivibilità nei Registri immobiliari, sempre che la stipula del contratto avvenga nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Questi gli effetti:

– se nel periodo di durata del godimento il bene subisce vicende pregiudizievoli per il concedente (ad esempio, l’iscrizione di una ipoteca oppure la trascrizione di un pignoramento, di un sequestro o di una domanda giudiziale), l’intervenuta trascrizione del Rent to buy salva il conduttore anche per un periodo non eccedente il decennio;

– se nel periodo di durata del godimento il bene viene venduto dal concedente a terzi, a costoro il Rent to buy è inopponibile, sia che tale contratto abbia una durata inferiore ai nove anni sia che esso abbia una durata maggiore;

– se il soggetto concedente si rende inadempiente e sorge un diritto del conduttore alla restituzione – in tutto o in parte – delle somme versate, questo credito beneficia di un privilegio speciale, nel senso che il ricavato dall’esecuzione forzata che abbia ad oggetto il bene oggetto del Rent to Buy deve essere prioritariamente destinato a soddisfare le ragioni del conduttore.

Tra l’altro, se il Rent to buy ha ad oggetto un’abitazione in corso di costruzione da parte di un soggetto imprenditore, vi è il divieto di stipula qualora l’immobile sia gravato da un’ipoteca. A meno che essa non sia frazionata e al conduttore sia accollata una quota del mutuo originariamente stipulato dall’impresa costruttrice; in tal caso, evidentemente, i canoni dovuti dal conduttore andranno versati ad ammortamento di detto mutuo.