I GRAVI DIFETTI DELL’ART. 1669 C.C. IN TEMA DI APPALTO OPERANO ANCHE SE INTERESSANO SOLO PARTE DEL GARAGE CONDOMINIALE

La Corte d’Appello di Venezia, con la sentenza n. 3479/2019 del 4.9.2019, conferma il principio secondo il quale il difetto di costruzione, che a norma dell’art. 1669 c.c. determina la responsabilità dell’appaltatore, può consistere in qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell’opera che, pur non riguardando parti essenziali della stessa, bensì elementi secondari od accessori, incide negativamente ed in modo considerevole sulla funzionalità e sul godimento dell’immobile realizzato.

Nella fattispecie si discuteva di infiltrazioni d’acqua presenti all’interno di parte dell’autorimessa condominiale e del corridoio che distribuiva le cantine. Per il Condominio, che invocava la responsabilità della ditta appaltatrice, tali infiltrazioni, pur limitate alle porzioni del fabbricato condominiale suddette, costituivano gravi difetti di costruzione, per i quali avrebbe dovuto operare la garanzia prevista per l’art. 1669 c.c., in quanto incidevano sulla funzionalità dell’intero fabbricato, menomandone il godimento. Per la ditta appaltatrice, invece, tali carenze di impermeabilizzazione, consideratone la limitatezza, non avrebbero potuto mai appartenere alla categoria dei gravi difetti disciplinati dal disposto dell’art. 1669 c.c.

La Corte d’Appello di Venezia, in riforma della sentenza di primo grado che aveva accolto le motivazioni della ditta appaltatrice, ha ritenuto invece che in ogni caso le infiltrazioni di acqua piovana che limitano il godimento dell’immobile e incidono negativamente sulla funzionalità di una porzione dello stesso costituiscono sempre e comunque “gravi difetti” che legittimano il ricorso all’art. 1669 c.c.. A fondamento di un tale assunto risiede la granitica giurisprudenza di legittimità radicatasi in argomento, culminata nella nota sentenza delle Sezioni Unite 7756/2017, che, attuato un ampio excursus storico ed una vera e propria esegesi dell’art. 1669 c.c., ha chiarito che la rovina o il pericolo di rovina possono ben riguardare una parte limitata della costruzione dell’edificio, qualora venga provato che i difetti siano tali comunque da compromettere la funzionalità globale dell’opera.

Nella fattispecie, pertanto, essendo stato accertato il difetto di impermeabilizzazione che impediva la funzionalità di parte del garage condominiale e del corridoio che distribuiva le cantine, l’amministratore del Condominio si è visto ristorare del danno patito per un importo pari a circa 50.000,00 Euro.

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