L’Amministratore condominiale deve spesso far fronte a problemi di manutenzione del fabbricato che ha in gestione, e non sempre è agevole delimitare il suo confine di azione in tali circostanze, o più precisamente la sua facoltà di agire in autonomia incaricando l’Impresa Appaltatrice per conto del Condominio, senza previamente dotarsi di una delibera assembleare autorizzativa.
Spesso i tempi tecnici per convocare l’assemblea ad hoc mancano, o non si raggiungono in sede di adunanza le maggioranze utili per approvare i lavori, e dunque si pone il problema di vagliare quale sia il limite dei poteri di intervento concessi all’Amministratore, quale custode dei beni comuni e rappresentante del Condominio.
E’ proprio l’art. 1135 c.c., primo comma punto 4), a determinare la competenza dell’assemblea a decidere l’avvio di opere di manutenzione straordinaria nel fabbricato.
La medesima disposizione normativa chiarisce anche che l’Amministratore, di sua iniziativa, non possa ordinare lavori di manutenzione straordinaria impegnando il Condominio (art. 1135 c.c. n. 2), con un’eccezione: se le opere straordinarie da eseguire rivestano carattere urgente l’Amministratore è facoltizzato ad agire senza previamente ottenere l’autorizzazione dei condomini.
In concreto, tuttavia, l’Amministratore si trova nella difficile situazione di dover individuare quali, tra le opere da eseguire, siano effettivamente qualificabili come straordinarie, e quali eventualmente tra esse rivestano il carattere d’urgenza, esponendosi al rischio di responsabilità e contestazioni.
Certamente, le opere che comportino un notevole esborso per i condomini, ovviamente in relazione al rapporto tra la spesa da affrontare, il valore dell’edificio, ed il numero di condomini tra i quali ripartire la spesa, possono essere considerate come riparazioni straordinarie (Cass. civ., Sez. II, Sent., 29/1/1999, n. 810).
Ma non sempre l’entità della spesa, di per se stessa, è sufficiente a delineare il carattere straordinario delle opere in programma. A volte, il discrimine è rappresentato dal carattere abituale o “normale” dell’atto gestorio rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni. Se l’attività manutentiva o di riparazione è da collocarsi al di fuori di quella routinaria, ordinaria o prevedibile, l’Amministratore dovrà dotarsi di una delibera autorizzativa per poter agire.
Così dicasi per le attività finalizzate a rinnovare, sostituire o modificare elementi strutturali dell’edificio, che vengono classificate come straordinarie.
Anche gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale (Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 25/5/2016, n. 10865 e Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 9/6/2025, n. 15346).
Che cosa avviene, dunque, nelle ipotesi in cui l’Amministratore abbia deciso autonomamente di avviare delle opere straordinarie, senza previamente dotarsi della delibera autorizzativa?
Nulla quaestio se l’attività suddetta rivestiva carattere urgente, ovvero se, secondo il criterio del bonus pater familias, risultava indifferibile per evitare danni alla cosa comune, ai condomini o a terzi (Cass. civ., Sez. II, Ord., 18/7/2025, n. 20138 e Cass. Civ. 6/12/1984, n. 6400), o per rimuovere una situazione di pericolo (Cass. civ., Sez. II, Sent., 18/3/2010, n. 6557) o, ancora, era necessaria per ripristinare la piena funzionalità di un bene comune essenziale.
Se, tuttavia, l’Amministratore conferisce incarico ad un Professionista e/o ad un Impresa per l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria che non rivestano il carattere dell’urgenza, eventualmente anche sottoscrivendo un contratto di appalto o di prestazione d’opera, possono sorgere dei problemi.
Le obbligazioni assunte spendendo il nome del Condominio in assenza di delibera autorizzativa non sono, infatti, riferibili al Condominio, poiché assunte dall’Amministratore al di fuori delle proprie attribuzioni, con la conseguenza che i condomini non sono vincolati al pagamento dei relativi oneri né nei confronti dell’Amministratore né nei confronti dell’Appaltatore.
Rimane, però, in capo all’Amministratore la facoltà di far ratificare dall’assemblea dei condomini il proprio operato, svolto nell’interesse dei condomini, in un momento successivo.
Il Supremo Collegio, infatti, ha chiarito che l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni di gestione del condominio di cui all’art. 1135 cod. civ., ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall’amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili ed urgenti, e, di conseguenza, di approvare ex post il consuntivo delle opere, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione e ripartizione del relativo importo (Cass. civ., Sez. II, Sent., 21/7/2025, n. 20541; così anche Cass. Civ. 4668 del 28/2/2018 e Cass. civ., Sez. II, 7/2/2008, n. 2864).
La ratifica, in alcuni casi, può avvenire anche per facta concludentia o tacitamente (Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 6/7/2010, n. 15872).
L’art. 1135 c.c., infatti, a differenza di quanto previsto dall’art. 1134 c.c. in relazione alla spesa affrontata dal singolo condomino per cose comuni senza autorizzazione dell’assemblea, non contiene un espresso divieto di rimborso delle spese non urgenti non contemplate in un preventivo approvato, sostenute dall’amministratore nell’interesse comune (Cass. civ., Sez. II, Sent., 10/8/2009, n. 18192).
Pertanto, è offerto all’Amministratore un rimedio ex post per tutte le ipotesi in cui non abbia avuto modo e tempo di farsi autorizzare dai condomini preventivamente all’avvio dei lavori straordinari, purchè l’obbligazione assunta sia oggettivamente utile al Condominio ed ai condomini.